（南宁市规划图）

一、项目背景与政策依据
1.国家战略与地方目标衔接
项目响应《“十四五”城市更新行动方案》中“优化存量空间，推动老城复兴”要求，结合广西“强首府”战略，将项目定位为南宁“一轴两翼”城市格局的江南区核心节点，推动区域协调发展。
2.江南区政府目标
产业升级：淘汰低端产业，引入数字物流与智慧服务业，推动三津村集体经济转型；
民生改善：通过基础设施升级、安全隐患消除、公共服务配套完善，提升居住品质；
生态修复：结合邕江沿岸防洪绿化工程，建设三津滨江休闲公园，实现生态与城市功能融合。
3. 市民诉求与区位优势
市民诉求：自2016年以来，市民及相关代表通过两会提案、人民网等渠道累计提交数十项改造建议，民意诉求强烈。
区位价值：
五一东路：拥有15分钟生活圈与高端消费群体，对标江南万达商圈，现状容积率2.0，改造后提升至5.0，释放货值120亿元，综合楼面价1500元/㎡；
三津村：江滨土地资源丰富，可利用“飞地安置”模式（三津6-10队）“先安置后开发”降低征迁成本，提前锁定目标客户，并通过生态修复打造滨江休闲公园。

二、开发模式与政策创新

三、政策支持
1. 经济平衡与补偿方式：
《南宁市住房和城乡建设局关于市政协十二届四次会议第12.04.045号提案的答复》（南住建函〔2024〕2621号第三条
采取多种方式，促进项目经济平衡。
《南宁市住房和城乡建设局关于市政协十二届三次会议第12.03.250号提案答复的函》（南住建函〔2023〕2457号）第二条
探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，鼓励选择货币补偿、异地产权调换补偿等方式外迁分流。
《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》（南府规〔2023〕24号）第三十四条
被拆迁人可申请将合法的住宅房屋建筑面积调换人均不超过60平方米建筑面积的安置房。
2.飞地经济与土地入市：
《“飞地园区”管理办法（试行）》（2024年6月18日）第一条
为发挥地区比较优势，优化资源配置，以项目合作为核心，建立权责一致、互利共赢的“飞地经济”合作机制，充分调动区内外资源，创新园区开发建设、运营管理、利益分配等模式，推动园区开放发展、合作共赢。
《南宁市自然资源局关于市政协十一届六次会议第11.06.181号提案答复的函》（南自然资函〔2021〕3395号）第四条
入选的县（区）可以先行探索以集体经营性建设用地保障工业、商业、旅游、娱乐、租赁住房等项目建设的入市模式。
3. 入股方式：
《中华人民共和国公司法》第二十七条
股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。

四、补偿标准和操作要点

五、操作路径与实施步骤
阶段一（1年）：完成三津6-10队安置房建设（容积率≥4.0），同步启动五一东路+三津1-10队拆迁协议签订，利用专项债覆盖50%安置成本；
阶段二（1年）：五一东路+三津1-10队回迁入住，同步启动五一东路+三津1-5队拆迁；
阶段三（3年）：五一东路+三津6-10队开发高端商住综合体，配建K12学校及滨江景观带。

六、政企民三方效益

七、案例引用：
捆绑开发：对标广州琶洲村改造（通过商业地块反哺安置成本，资金平衡率120%）；
飞地安置：借鉴深圳大冲村“异地安置+原村留用地”模式，保障村民长远收益。
Deepseek评价：本方案政策依据充分且操作路径清晰，政府可优先列入《2025年南宁市重大项目投资计划》。

（广州琶洲村改造后面貌焕然一新）